商铺投资典型的陷阱,“一铺养三代”成为过去

说明:本文来自《国际金融报》,由实体店老板网整理

曾几何,“一铺养三代”观念深入人心,一个临街铺头,月月收租,几代人不愁吃穿。如今,在上海,投资商铺不但不再是稳赚不赔的买卖,而且投资过程中,陷阱丛生,投资者防不胜防。

《国际金融报》记者历时数月,跟踪采访了数位商铺投资人,有些在购买时掉进了坑,“无法拿回本金,也没办法拿回商铺”;有些买了商铺却不会打理,“女儿和女婿都在帮忙,现在一个铺子,养一代都难”。

  小坑:

  虚报使用面积

老陈,55岁,设计出身,小有积蓄,家在闵行区,准备找个离家不远的商业区盘个商铺,“老同学在长宁买了个商铺,几年翻了几番,特别划算。现在买房限购限贷,那就投资一个商铺,好歹当个房东,退休后能轻松点”。

花了三个月找寻商铺后,老陈告诉《国际金融报》记者,“彻底醒悟,美好的愿望正在远去。”

最开始的时候,老陈在网上找商铺。

登录各大中介网站,老陈最后选了古美路南方商城的一家旺铺。地段、价格、物业等各方面都不错,离自己家距离也不远,且店铺已经出租给商家,盘下来每个月收租就行了。

商铺建筑面积160平方米左右,网上挂牌价是930万元。“中介在电话里说,这套商铺年回报率6%以上,租金是一年48万元。”老陈决定亲自去看看,如果中意,便定下来。

到了现场,陈先生懵了。首先,商铺面积有“出入”,“报给我的是建筑面积160平方米,但是,使用面积小,基本上要打个对折。”

老陈愤怒之下,直接戳穿了中介的谎言。

中介倒也不推脱,“耿直”地告诉老陈,这个地段,这个位置,原本价格就很高,报价低是为了吸引客户来看。

“其实我也懂,这和租房中介性质差不多,价格太高,在网站上排位不会靠前”,但是有了这一出后,老陈心里不舒服,决定再去看看别的铺子,“货比三家再下手,比较可靠。”

  老坑:

  调高回报率

接下来将近两个月,老陈去了城隍庙、日月光中心、新天地等,不是价格太高,就是商业区氛围欠佳。

这么一折腾,周围的朋友同事知道老陈在看商铺,就有好心人帮忙。有个朋友告诉老陈,认识一个业主,因为儿子要结婚,想尽快把自己的一个老铺子脱手。

老陈一打听,七宝老街区,地段还不错,想看看对方的房产证。

“房产证上,面积是75平方米,店面宽度8米,开价380万元,租金一年30万,回报率接近8%。”对方告诉老陈,随着地价上升,未来租金还会涨,回本的时间不会很久。

老陈有些心动,想与老伴电话简单说一下,就定下来。

“说来也巧,老伴没接电话,刚好有位清洁工在附近打扫,就和他聊了聊,问问这里商铺生意怎么样。”老陈回忆,“对方说,这里的商铺生意看情况,有的生意一直挺好,有的一家店铺一个月换一家,街角那家,已经半年换了六家了,有两家没交租金连夜就跑路了。”

那位清洁工无意说出口的那家被“赖”租金的商铺,正是老陈正在看的那家。

“当时就有些阴谋论,是不是因为租金总要不到,才急着出手?”老陈向记者感叹,这次交易黄了后,对买商铺这个事情心灰意冷了。

一位专门给消费者维权的于律师告诉《国际金融报》记者,这几年接到很多案件,都是商铺购买者维权的,“这个市场欺诈手段很多,购房者大多被‘零首付’,‘回报率高于10%’这一类的噱头给蒙蔽了。最后发现不过是镜花水月一场空,铺子没买到,钱也打了水漂”。

于律师告诉记者,近期有个客户,在上海某个商业综合地区买了一个铺子,当时承诺的是回报率过8%,每月返租2万元,结果第一个月是两万,第二个月是一万,到了第三个月成了8000,“开发商的理由是招商方面不理想,只能降低收益率”。

“目前商铺年回报率主要是5%-8%之间,因为今年零售业发展不好,可能更低,因此,如果回报率超过8%,甚至高于10%的话,投资者就应该小心谨慎,诱惑越大,风险越高。”于律师表示。

  最大坑:

  售后返租

老陈看商铺的过程中,遇到最大的坑是“售后返租”。

“很多商业中心项目,打着售后返租的名义,说是把租金从买商铺的钱中扣除,这样可以低价购入。”老陈告诉记者,“直觉告诉我,其中有诈,后来问了有专业知识的朋友,才知道,这基本是个大坑。”

老陈没有入坑,可是,张女士入坑了。

张女士告诉《国际金融报》记者,几年前,在上海世贸好安居认购过一间商铺20年使用权。

“当时说的是,前6年为甲方自营,每年按一定比例返还购房款,6年共返还50%的购房款,后14年由乙方自己管理并付甲方物业费即可。”张女士当时觉得这个项目挺划算,立刻签订购买合同。

“但是,一直等到去年,该商铺既未正常开业,也没有给付应该返回的租金。甚至没有任何人通知我这个事情。”张女士找到当初甲方的办公室,人去楼空,之前的世贸家具集团已经将该商铺转让给东贸虹桥古玩城。这意味着,张女士现在无法拿回本金,也没办法拿回商铺。

一位行业内人士对《国际金融报》记者介绍,售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业,单价较低。返租模式分为短期返租和长期返租,短期返租一般为3—5年,“骗局确实很多,购房者会与房产开发企业签订一份商铺的预售或销售合同,同时购房者也会和房地产开发企业指定的第三方包租企业签订一份商铺包租协议,约定第三方企业接下来若干年内保证年租金及回报率。但是,如果市场不好,第三方企业无法按照包租协议支付租金的话,购房者最多按照包租协议追究第三方企业的责任。但是,往往第三方企业是个草台班子,没有实力进行赔偿,最后不过是关门大吉。”

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